전세 잔금일, 등기부등본을 다시 확인해야 하는 이유

전세 계약을 체결할 때 등기부등본을 확인했더라도 잔금일에는 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 잔금일까지 근저당권이 설정되거나 소유자가 바뀌는 등 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다. 보증금을 보내기 직전의 상태를 확인하는 절차가 임차인의 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

잔금 직전 확인할 항목

인터넷등기소에서 발급한 등기사항전부증명서의 발급 시점을 확인하고, 소유자와 계약 상대방이 같은지 대조합니다. 갑구에서는 소유권 이전이나 압류·가압류 등 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권 등 담보권 설정 여부를 살펴봅니다. 계약 때 없던 권리가 새로 기재됐다면 보증금을 지급하기 전에 임대인에게 확인하고, 계약 내용과 다른 점이 해소되지 않으면 지급을 서두르지 않는 편이 안전합니다. 등기부에 나타나지 않는 세금 체납이나 기존 임차인의 보증금 등은 별도로 확인해야 합니다.

입주와 신고도 함께 챙기기

잔금을 치른 뒤에는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력 요건을 갖출 수 있습니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생하므로, 잔금일에 전입신고를 하고 실제 입주를 늦추는 경우에는 시점에 유의해야 합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련된 요건이므로 계약서에 받아 두되, 이것만으로 보증금이 항상 먼저 보호되는 것은 아닙니다. 선순위 권리와 배당 상황에 따라 회수 가능성이 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약 당일 확인한 등기부등본으로 충분한가요?

아닙니다. 권리관계는 잔금 전에도 바뀔 수 있으므로 잔금 지급 직전에 새로 발급해 확인하는 것이 좋습니다.

확정일자를 받으면 보증금 전액을 보장받나요?

아닙니다. 확정일자는 우선변제권 요건 중 하나일 뿐이며, 선순위 권리와 주택의 경매·배당 결과에 따라 돌려받는 금액이 달라질 수 있습니다.